-» Warum sich Geldanlagen in geschlossenen Fonds noch immer lohnen

(C) grendelkhan, 2004, Quelle: flickr (CC BY-SA 2.0)

Wenige Kapitalanlagen haben in den vergangenen Jahren eine solche Resonanz erfahren wie die geschlossenen Mobilien- und Immobilienfonds. Gerade beim Aufbau Ost sind diese Investitionen in den Mittelpunkt vieler Diskussionen gerückt. Nicht nur wegen der teilweise erheblichen Steuervorteile und vielversprechenden Renditeprognosen sind die geschlossenen Fonds im Gespräch.

Das Besondere dieser Anlagen liegt darin, dass es sich um unternehmerische Beteiligungen handelt: mit entsprechenden Chancen, aber auch Risiken. Solche Unternehmensbeteiligungen gibt es in unzähligen Varianten mit verschiedenen und mitunter weitreichenden Konsequenzen für die Anleger.

Daher ist es bei der Auswahl eines geschlossenen Fonds besonders wichtig, auf die Seriosität und Qualität der Initiatoren und anderer Vertragspartner zu achten. Deren Erfahrung und Know-how spielen für die Fondsqualität eine entscheidende Rolle. Was aber ist eigentlich ein geschlossener Mobilien- oder Immobilienfonds? Bei diesen Fonds findet sich eine begrenzte Zahl von Anlegern zusammen, die das Eigenkapital für ein größeres Vorhaben, etwa für eine Büroimmobilie oder kommunale Anlagen, zur Verfügung stellen.

Die Anleger können somit an einem Projekt partizipieren, das ansonsten aufgrund des hohen Investitionsvolumens nur Großanlegern vorbehalten bliebe. Sobald alle Anteile platziert sind, wird der Fonds geschlossen. Solche unternehmerischen Beteiligungen sind grundsätzlich langfristig angelegt; abhängig von der Fondskonstruktion gibt es Möglichkeiten, das Engagement zu einem bestimmten Zeitpunkt zu beenden.

Häufig handelt es sich um Beteiligungen in der Rechtsform der Kommanditgesellschaft. Die Anleger werden tatsächlich Unternehmer und bleiben nicht nur Kapitalanleger wie etwa bei Investmentfonds. Daher erzielen sie aus einem geschlossenen Fonds in aller Regel Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Ist die Fondsgesellschaft nicht nur rechtliche, sondern auch wirtschaftliche Eigentümerin des Fondsobjekts, kann sie die steuerlichen Effekte der Investition nutzen.

Neben der Ausschüttung liquider Überschüsse erhalten die Anleger das steuerliche Ergebnis der Fondsgesellschaft anteilig zugewiesen. Diese beiden Komponenten bestimmen die Rentabilität der Beteiligung. Anfängliche steuerliche Verluste können die Anleger mit ihren positiven Einkünften verrechnen und auf diese Weise ihre aktuelle Steuerlast senken. Entstehen in späteren Jahren Gewinne, so steigt die Rendite der Fondsbeteiligung bei planmäßigem Verlauf zusätzlich, wenn der Steuersatz des Anlegers sinkt, zum Beispiel bei Eintritt ins Rentenalter, weil dann die Steuerbelastung geringer ist als in der Kalkulation zugrundegelegt.

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